Niche Gratis: Apa Yang Salah Dengan Gudang Industri Ringan

Niche Gratis Apa Yang Salah Dengan Gudang Industri Ringan

Format industri ringan tetap baru untuk pasar Rusia. Di Eropa, ini adalah nama yang diberikan untuk tempat industri modern, dibagi menjadi blok-blok kecil dengan pintu masuk individu, gerbang dan, dalam beberapa kasus, blok administratif, yaitu gudang kecil dengan kantor kecil. Di Rusia, format ini terkadang mencakup semua bangunan industri kecil (yaitu, gudang dan gudang produksi), termasuk “warisan Soviet” dan hanggar yang sudah ketinggalan zaman. Tetapi semua ahli yang diwawancarai setuju bahwa permintaan untuk industri ringan sangat tinggi saat ini. Format seperti apa ini dan mengapa ada permintaan yang begitu besar – Forbes menemukan jawabannya.

Industri ringan dalam bahasa Rusia

“Fasilitas produksi dan penyimpanan dalam format industri ringan saat ini hanya mencakup lebih dari 25% dari total pasar gudang di wilayah Moskow. Hampir dua pertiga dari pasokan adalah opsi berkualitas rendah yang sudah ketinggalan zaman dalam bentuk pangkalan gudang lama yang digunakan kembali, ”Ekaterina Fonareva, direktur komersial properti KR, menghitung.

Menurut Cyan.Kommercheskaya (tersedia untuk Forbes), pada akhir tahun 2021, 1.718 iklan untuk sewa tempat di segmen industri ringan dengan luas total 6,4 juta meter persegi diterbitkan. m, sekarang 2029 iklan dengan luas total 6,5 juta meter persegi aktif di Cyan.

“Industri ringan produksi kelas A adalah objek dengan usulan pemotongan area produksi dan penyimpanan minimum dari 100 hingga 1700 m2. m, bagian ruang kantor tidak kurang dari 10% dari ruang produksi dan penyimpanan, ketinggian efektif tidak kurang dari 8 m dari permukaan lantai, dan beban di lantai tidak kurang dari 4 ton per meter persegi. m,” Konstantin Fomichenko, Direktur Regional, Direktur Departemen Real Estat Industri dan Gudang NF Group (sebelumnya Knight Frank Russia) menjelaskan formatnya.

“Bangunan dapat berdiri sendiri atau digabungkan menjadi blok di bawah satu atap, seperti townhouse atau dupleks di segmen real estat perumahan,” kata Victor Afanasenko, direktur regional departemen gudang dan real estat industri di Nikoliers.

“Pasar ini ditandai dengan pembangunan kompleks gudang spekulatif, yang dibagi menjadi blok otonom dengan wilayah administrasinya sendiri: dengan syarat, 500 sq. m gudang dan 10% dari blok administratif,” tambah mitra Bright Rich | CORFAC Internasional Evgeny Titarenko.

Ada sangat sedikit premis baru dari format ini di pasaran sekarang, ini dicatat oleh semua ahli yang diwawancarai. Menurut Fomichenko, 64.000 sq. m dari tempat tersebut, 131.000 sq. m sedang dibangun, pada tahap desain dan perencanaan sekitar 299.000 sq. m. “Total volume pasokan berkualitas hanya 50,000-60,000 sq. m. m,” kepala perusahaan investasi dan pengembangan Rentaved, Ruslan Sukhiy, menghitung.

“Saat ini, ada 11 proyek di wilayah Moskow: empat di antaranya telah dilaksanakan (sekitar 120.000 meter persegi), sisanya dalam tahap konstruksi atau desain,” kata Anton Alyabyev, direktur senior Gudang dan Departemen Real Estate Industri di CORE.XP.

Semua orang membutuhkan industri ringan

Anastasia Filimonova, kepala departemen industri di Praedium, memperkirakan permintaan industri ringan saat ini sebesar 200.000 meter persegi. m di wilayah Moskow.

Ini hanya tentang permintaan saat ini. Secara umum, ada ketidakseimbangan di pasar Rusia antara dua segmen gudang utama: kotak besar dan industri ringan. “Dibandingkan dengan pasar negara maju, potensi volume industri ringan sebanding dengan total volume gudang real estate kelas A berkualitas tinggi,” kata Alexander Khomich, CEO SkladmanUSG. – Di Jerman, misalnya, industri ringan menyumbang lebih dari setengah dari seluruh pasar gudang: 45% adalah kotak besar, dan 55% adalah industri ringan. Untuk wilayah Moskow [kita berbicara tentang kekurangan] sekitar 20 juta meter persegi. m. Tapi ini untuk jangka panjang.

“Hari ini, hanya di wilayah Moskow, potensi permintaan untuk objek dengan format ini diperkirakan 3-3,5 juta meter persegi. m,” kata Sukhy dari Rentaveda.

hipotek preferensial

Menurut para ahli yang diwawancarai, program hipotek industri preferensial yang baru-baru ini diluncurkan merangsang pertumbuhan lebih lanjut dalam permintaan untuk fasilitas industri ringan. Ini memungkinkan Anda untuk menerima pinjaman untuk pembelian real estat industri dengan tingkat pengurangan 3% hingga 5% untuk jangka waktu tujuh tahun, batas jumlahnya adalah 500.000 rubel. “KPR dapat menjadi pendorong pertumbuhan industri dan pengembangan segmen industri ringan yang sangat baik. Selama bertahun-tahun, kekurangan fasilitas industri yang muncul, dikombinasikan dengan pinjaman yang terjangkau, akan membuat formatnya lebih relevan dari sebelumnya,” Shevelev dari Maris yakin.

“Lebih dari separuh transaksi pembelian blok di fasilitas industri ringan dilakukan dengan KPR. Sekarang hipotek akan disubsidi oleh negara, yang secara signifikan akan mengurangi ambang masuk bagi pembeli. Ini akan sangat memacu permintaan, ”Khomich percaya.

Batas yang disediakan oleh program hipotek industri preferensial cukup untuk membeli satu blok, kata teman bicara Forbes. Selain itu, di segmen industri ringan, tidak seperti gudang besar, bentuk transaksi yang sangat umum adalah pembelian blok dalam fasilitas jadi oleh pengguna akhir untuk kebutuhan mereka sendiri. “Secara terang, sangat menguntungkan untuk mengambil apa yang sudah siap dan mulai dari hari pertama, dan tidak menunggu selesainya konstruksi,” jelas Filimonova dari Praedium.

Blok 200 sq. m dapat menelan biaya sekitar 20-25 juta rubel, ”percaya Khomich. “Harga jual termasuk PPN bervariasi dari 80.000 rubel per meter persegi. m di area Jalan Lingkar Tengah hingga 140.000 rubel per sq. m di dalam Moscow Ring Road, dan ukuran unit (blok terpisah) adalah dari 500 hingga 2000 sq. m,” jelas Yaroslav Tua, CEO agensi industri HERZEN.

Menurut Filimonova, harga jual minimum suatu objek dari segmen industri ringan adalah 55.000 rubel per m persegi. m. “Di segmen ini, ada kisaran harga dan tarif yang cukup luas,” kata Artur Mandryka, direktur departemen real estat industri di Penny Lane Realty. — Tarif sewa dari 6.500 hingga 14.000 rubel per meter persegi. m per tahun, harga jualnya dari 50.000 hingga 140.000 rubel per m persegi. m. Oleh karena itu, sekarang semakin banyak pengembang yang melihat ke arah konstruksi spekulatif.

brengsek terlambat

Meskipun semua ahli yang diwawancarai oleh Forbes mencatat permintaan tinggi untuk industri ringan dan kekurangan, ada di antara mereka yang skeptis tentang format ini. “Industri ringan bisa disebut sebagai harapan yang tidak terpenuhi dari pasar real estat komersial Rusia,” ironisnya Sukhiy dari Rentaveda. — Selama tujuh tahun terakhir, ada begitu banyak pembicaraan tentang potensi segmen ini di negara kita, sehingga permintaan untuk tempat dengan format ini sangat besar, tetapi tidak ada pasokan, sehingga setiap pengembang kuat yang memasuki pasar ini akan menjadi pemimpinnya yang tak terbantahkan dan mulai menerima keuntungan besar. Namun, tahun-tahun berlalu, tetapi situasinya tidak berubah secara radikal.”

“Saat membangun hanya 10.000 meter persegi. m harga “persegi” akan mencapai 80.000 rubel, dan jika Anda membangun setidaknya 30.000 meter persegi. m, maka bisa datang di kisaran 55.000 – 60.000, ”perhitungan seorang konsultan di bidang konstruksi industri.

“Saat ini, dengan volume konstruksi lebih dari 25.000 m2. m dan ketersediaan komunikasi, biaya minimum untuk membangun gudang kotak besar adalah 45.000 rubel per m persegi. m; dalam “lapangan terbuka” bersyarat, “persegi” dalam konstruksi akan menelan biaya 52.000 rubel atau lebih, tetapi industri ringan dibangun jauh lebih mahal, “Tua dari HERZEN menentukan.

“Biaya membangun industri ringan sekitar 10-20% lebih tinggi daripada gudang konvensional, tergantung proyeknya,” tambah Fomichenko dari NF Group.

Ada faktor penghambat lainnya, kata lawan bicara Forbes. “Ketertarikan pada proyek semacam itu dibatasi oleh kekhususannya dalam hal membangun model keuangan dan mengelola fasilitas yang menampung banyak penduduk,” kata Titarenko dari Bright Rich | CORFAC Internasional.

“Ketika melaksanakan proyek industri ringan, hampir tidak mungkin untuk menghitung ekonomi,” Sukhiy setuju. — Pemirsa format ini adalah usaha kecil dan menengah, seringkali pemula. Mereka tidak siap untuk masuk ke dalam perjanjian sewa jangka panjang selama lima sampai tujuh tahun dan tidak dapat menjamin arus sewa yang stabil, karena mereka tidak stabil dan sering ditutup.”

“Untuk investor besar, gudang standar adalah jalur yang sudah dikenal dan mapan,” kata Tua. — Lebih mudah untuk menyewakannya untuk sewa jangka panjang kepada penyewa besar yang berkelanjutan, dan, karenanya, lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman. Ini adalah model bisnis yang dapat dipahami dengan risiko yang sudah dikenal.”

“Mudah-mudahan, kita akan melihat munculnya proyek-proyek industri ringan baru yang indah, tetapi volume dan permintaannya masih tidak sebanding dengan proyek-proyek kelas-A tradisional. Ini menarik, relevan, tetapi “ceruk butik” bukan untuk semua orang,” simpul Afanasenko dari Nikoliers.

Penggemar format yakin bahwa itu pasti akan “lepas landas” dalam waktu dekat. “Pengembang besar sudah menunjukkan minat di segmen ini. Misalnya, PIK berencana membangun industri ringan multi-let di Butovo Park,” kata Mandryka dari Penny Lane Realty. “Investor swasta dan pengembang kecil sedang membangun.”

“Kami tidak membangun sebelumnya, karena pengembang dan konsultan khusus berfokus pada segmen gudang kelas A dan industri ringan yang kurang dipahami,” kata Khomich dari SkladmanUSG. — Ada banyak skeptisisme tentang fakta bahwa penyewa / pembeli kecil membuat sejumlah besar permintaan. Kemudian kasus pertama yang berhasil muncul, dan skeptisisme menghilang, dan minat muncul.”

“Penggemar” juga mempertanyakan perbedaan biaya konstruksi. “Investasi dalam konstruksi bahkan besar, bahkan ringan sama, tetapi harga per meter persegi lampu dalam implementasinya lebih tinggi: lebih mudah untuk membeli 2000 m persegi. m untuk 200 juta rubel dari 20.000 sq. m untuk 1,5 miliar,” kata Filimonova dari Praedium.

“Kami tidak melihat perbedaan yang signifikan dalam harga membangun gudang kelas A biasa dan industri ringan berkualitas tinggi,” catat Mandryka. – Perusahaan konstruksi sekarang memberikan harga dari 36.000 hingga 50.000 rubel tanpa PPN per meter persegi. m. “Selama bertahun-tahun, kelangkaan fasilitas industri yang muncul, dikombinasikan dengan pinjaman yang terjangkau dan promosi aktif substitusi impor, menjadikan format ini lebih relevan dari sebelumnya,” Shevelev menyimpulkan dari Maris.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

Situs ini menggunakan Akismet untuk mengurangi spam. Pelajari bagaimana data komentar Anda diproses.